Vas a vender o heredar una casa y en la nota simple aparece una hipoteca de hace décadas, pagada hace tiempo, de un banco que quizá ya ni existe. Si han pasado los plazos de la Ley Hipotecaria, puedes cancelarla en el Registro sin el banco. Te explicamos cuándo, cómo y por qué casi siempre te pedirán el Modelo 600.
Presentar mi Modelo 600 · 84,70 € →Una hipoteca no desaparece del Registro de la Propiedad cuando terminas de pagarla: sigue inscrita hasta que alguien pide su cancelación. Lo normal es que el banco firme una escritura de cancelación. Pero cuando la hipoteca es muy antigua, la ley permite cancelarla porque el acreedor ya no podría reclamar nada: la acción hipotecaria ha prescrito.
En la práctica se llama «cancelación por caducidad» y hay dos vías en la Ley Hipotecaria:
El titular de la finca puede pedir al Registro que cancele la hipoteca cuando haya pasado el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (20 años, según el artículo 128 de la Ley Hipotecaria) contado desde el día en que, según el Registro, el préstamo debía estar totalmente pagado, más un año adicional. Además, no debe constar en el Registro que la hipoteca se haya renovado, que se haya interrumpido la prescripción ni que se haya ejecutado.
Desde la reforma de la Ley 13/2015, el artículo 210 regula un expediente ante el registrador para cancelar cargas antiguas. Para las hipotecas prevé plazos propios, que son más largos cuando en el Registro no consta la fecha de vencimiento. Es la vía para los casos en los que no se puede calcular el plazo del artículo 82. Si este es tu caso, conviene revisarlo con la nota simple delante.
La cancelación no paga impuesto: la cuota es 0 €. Pero el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impide inscribir un documento en el Registro sin acreditar que se ha presentado ante la administración tributaria. Por eso los Registros suelen pedir que la solicitud de cancelación (o la escritura, si se formaliza ante notario) llegue con el Modelo 600 presentado ante la hacienda de la comunidad donde está la finca, declarando que no hay cuota.
El criterio exacto puede variar entre Registros y comunidades, así que lo prudente es:
Si la vía es la ordinaria (el banco firma la escritura de cancelación), el Modelo 600 es igualmente necesario y la cuota también es 0 €, como explicamos en nuestra página de Modelo 600 de cancelación de hipoteca.
El Modelo 600 se presenta en la comunidad donde está el inmueble. El plazo es de 1 mes desde la fecha del documento en la Comunitat Valenciana y en Cataluña, de 2 meses en Andalucía y, por lo general, de 30 días hábiles en Madrid y en otras comunidades.
En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se presenta ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad; en la Comunitat Valenciana, ante la Agència Tributària Valenciana. Lo presentamos telemáticamente en cualquiera de ellas.
Y la solicitud o escritura de cancelación. Revisamos fechas y vía antes de cobrar nada más.
Ante la hacienda de tu comunidad, con cuota 0 €, por 84,70 € IVA incluido.
Para llevarlo al Registro con la solicitud. Si quieres que nos ocupemos también del Registro, te damos presupuesto.
Por la vía del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, cuando han pasado 20 años desde la fecha en que, según el Registro, el préstamo debía estar totalmente pagado, más un año adicional, sin que conste que la hipoteca se haya renovado, interrumpido o ejecutado.
No, si se cumplen los plazos. El titular de la finca lo pide directamente al Registro. Es la salida habitual cuando la entidad ya no existe o no localiza la operación.
La cancelación no paga impuesto, pero los Registros suelen pedir el Modelo 600 presentado, sin cuota. Conviene confirmarlo con el Registro de la finca.
Entonces toca la cancelación ordinaria: certificado de deuda cero, escritura firmada por el banco (o por la entidad que lo haya sucedido), Modelo 600 exento e inscripción. Te lo explicamos en la guía de cancelación registral.
Nuestra presentación del Modelo 600: 84,70 € IVA incluido. Impuesto: 0 €. Aparte van los honorarios del Registro y, en su caso, la legitimación notarial de la firma.
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Información general revisada en noviembre de 2026. Los plazos se calculan con los datos que constan en el Registro y cada Registro puede pedir documentación distinta: revisa tu caso antes de presentar.
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